כמה עולה מחזור משכנתא?
מחזור משכנתא עולה שני דברים: עמלת פירעון מוקדם על המשכנתא הישנה, ועוד כ־₪2,000–₪6,000 עלויות מעבר (שמאות, פתיחת תיק ורישום משכון). בפריים ובמסלולים משתנים העמלה קטנה מאוד. במסלול קבוע היא יכולה להגיע לאלפי שקלים או יותר, ותלויה בפער בין הריבית בחוזה לריבית היום.
הנתונים
| רכיב | סדר גודל | תלוי ב |
|---|---|---|
| עמלת היוון (מסלול קבוע) | מאפס ועד אלפי שקלים | הפער בין ריבית החוזה לריבית היום, והזמן שנותר |
| הנחה לפי ותק | 20% אחרי 3 שנים, 30% אחרי 5 | מועד לקיחת ההלוואה |
| עמלה תפעולית | ₪60 | קבועה |
| אי־מתן הודעה מוקדמת | 0.1% מהסכום הנפרע | הודעה של פחות מ־10 ימים |
| עלויות מעבר | ₪2,000–₪6,000 | הערכה שלנו: שמאות, פתיחת תיק, רישום משכון |
דוגמה מחושבת
מסלול קבוע לא צמוד, יתרה ₪400,000, 15 שנה שנותרו, ההלוואה נלקחה לפני 4 שנים, הודעה מוקדמת ניתנה. ריבית השוק לקבועה לא צמודה (אוגוסט 2026): 4.60%.
| תרחיש | ריבית בחוזה | עמלה משוערת |
|---|---|---|
| ריבית בחוזה גבוהה מהשוק ב־1.5 נק׳ | 6.10% | ₪32,950 |
| ריבית בחוזה גבוהה מהשוק ב־0.25 נק׳ | 4.85% | ₪5,420 |
| ריבית בחוזה נמוכה מהשוק ב־1.5 נק׳ | 3.10% | ₪60 |
עם עלויות המעבר, העלות הכוללת של המחזור היא סכום העמלה ועוד עלויות המעבר. רק חיסכון גדול מהסכום הזה הופך את המחזור למשתלם.
מה החישוב לא כולל
- זו הערכה פשוטה של עמלת ההיוון. הבנק מחשב לפי לוח הסילוקין המדויק של כל מסלול, ולכן כדאי לבקש ממנו דוח יתרות לסילוק לפני החלטה.
- עלויות המעבר הן הערכה שלנו, כי אין מקור רשמי שמפרסם סכום כולל.
שאלות המשך
האם תמיד צריך לשלם עמלת פירעון מוקדם?
לא. במסלולי פריים ובמסלולים משתנים העמלה נמוכה מאוד, ובמסלול קבוע אין עמלת היוון כשהריבית היום לא נמוכה מהריבית בחוזה. נשארת רק עמלה תפעולית.
איך מקטינים את העמלה?
הודעה מוקדמת של עשרה ימים לפחות, והמתנה לוותק של שלוש או חמש שנים מורידות את העמלה. לפעמים משתלם למחזר רק חלק מהמסלולים.