שאלות ותשובות על משכנתאות
כל עמוד עונה על שאלה אחת: תשובה קצרה, נתונים, דוגמה מחושבת, מקור ומחשבון שמאפשר להריץ את המספרים שלכם.
- כמה עולה מחזור משכנתא?מחזור משכנתא עולה שני דברים: עמלת פירעון מוקדם על המשכנתא הישנה, ועוד כ־₪2,000–₪6,000 עלויות מעבר (שמאות, פתיחת תיק ורישום משכון). בפריים ובמסלולים משתנים העמלה קטנה מאוד. במסלול קבוע היא יכולה להגיע לאלפי שקלים או יותר, ותלויה בפער בין הריבית בחוזה לריבית היום.
- מה ריבית המשכנתא הממוצעת היום?לפי נתוני בנק ישראל לאוגוסט 2026, הריבית הממוצעת בהלוואות חדשות לדיור לתמהיל טיפוסי לא צמוד היא כ־4.52%. פריים 4.44%, קבועה לא צמודה 4.62%, וקבועה צמודה 3.29% (ריבית ריאלית, לפני הצמדה).
- כמה משכנתא אפשר לקבל לפי הכנסה?בהכנסה נטו של ₪20,000 בחודש, החזר של 33% מההכנסה (₪6,600) מאפשר משכנתא של כ־₪1,185,000 ל־25 שנה בריבית 4.52%. התקרה הרגולטורית גבוהה יותר (50%), אבל בנקים בדרך כלל מאשרים פחות. הסכום בפועל מוגבל גם בהון העצמי.
- כמה הון עצמי צריך לקנות דירה?לדירה ראשונה בשווי ₪2,000,000 אפשר לממן עד 75%, כלומר ההון העצמי המינימלי הוא ₪500,000. מעל זה צריך מזומן לעלויות רכישה: מס רכישה (₪744 כאן), עורך דין ועלויות משכנתא. בסך הכול כ־₪517,000 ביום הרכישה, בלי תיווך.
- כמה מס רכישה משלמים על דירה?על דירה יחידה בשווי ₪2,500,000 מס הרכישה הוא ₪20,538 (0.82% מהמחיר). המס מדורג: המדרגה הראשונה פטורה עד ₪1,978,745, ומעליה שיעורים עולים. דירה נוספת ממוסה מהשקל הראשון.
- מה עדיף: שפיצר או קרן שווה?קרן שווה זולה יותר בסך הריבית, שפיצר נוח יותר בהחזר החודשי. במשכנתא של ₪1,000,000 ל־25 שנה בריבית 4.50%, קרן שווה חוסכת כ־₪103,122 בריבית, אבל ההחזר הראשון בה ₪7,083 לעומת ₪5,558 בשפיצר. הבחירה נקבעת לפי ההחזר שנוח לעמוד בו היום.
- מה ההחזר החודשי על משכנתא של מיליון שקל?משכנתא של ₪1,000,000 ל־25 שנה בריבית 4.50% (בשפיצר) עולה כ־₪5,558 בחודש, וסך הריבית לאורך התקופה ₪667,497. כל נקודת אחוז בריבית משנה את ההחזר בכ־₪583.
- כמה עולה ההצמדה למדד במשכנתא?במסלול צמוד, הקרן וההחזר עולים עם מדד המחירים לצרכן. בהלוואה של ₪1,000,000 ל־25 שנה בריבית ריאלית 3%, אינפלציה קבועה של 2% בשנה מגדילה את סך התשלומים ב־₪419,748, והחזר בסוף התקופה גבוה בכ־64% מההחזר הראשון. באינפלציה של 4% ההפרש כבר ₪998,281.
- האם משתלם לפרוע משכנתא מוקדם?פירעון חלקי כמעט תמיד חוסך ריבית, וכדאי אם הריבית במשכנתא גבוהה מהתשואה הצפויה מהכסף ואם עמלת הפירעון נמוכה. בדוגמה, פירעון של ₪100,000 ממשכנתא של ₪800,000 (4.50%, 20 שנה שנותרו) בקיצור התקופה חוסך ₪122,693 ומקצר 3 שנים ו־8 חודשים. בהקטנת ההחזר החיסכון בריבית ₪51,836, וההחזר יורד ב־₪633.